Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка: две большие разницы? Журнал Недвижимость — кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Понятие может использоваться в некоторых случаях, когда следует уточнить информацию для прояснения ситуации.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка: две большие разницы?

Считается, что кадастровая и рыночная стоимости земельного участка должны быть приближены друг к другу. Попытаемся разобраться, от каких факторов зависят эти показатели и как они соотносятся на практике.

Виды стоимости земли

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли: нормативная стоимость (ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1), кадастровая стоимость (ст. 66 ЗК РФ) и рыночная цена земли (ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Она необходима для целей налогообложения.

Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость. Она устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Кадастровая стоимость в теории и на практике

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть приближена к рыночной. Но на практике дело обстоит иначе.

«Кадастровая стоимость не учитывает особенностей земельных участков. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. По этой причине мы в своей работе практически не принимаем во внимание кадастровую стоимость земли. По существу, она служит лишь базой для расчета суммы земельного налога. Рыночная же стоимость земельных участков превышает кадастровую во много раз», — говорит Ирина Бочкарева, руководитель направления загородной недвижимости и земельных отношений агентства недвижимости «Восточное».

Нормативная цена

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Заинтересованные лица могут получить документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка в районных или городских комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.

Диктует рынок

Рыночная стоимость — это, по сути, наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

«Рыночная стоимость земельного участка потому так и называется, что зависит от спроса и предложения на рынке. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение земельного участка, вид и состояние недвижимости, находящейся на нем, наличие транспортной развязки, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему. Существует еще и такое понятие, как статусность земельного участка.
Например, рыночная стоимость земельного участка в коттеджном поселке будет гораздо выше, чем стоимость участков с точечной застройкой. Но, конечно, в каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка», — рассказывает Ирина Бочкарева.

Две большие разницы

Итак, рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями на практике порой весьма значительна.

Источник: http://nedv.info/index.php?article=50&arts

Понятие может использоваться в некоторых случаях, когда следует уточнить информацию для прояснения ситуации.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка: две большие разницы?

Считается, что кадастровая и рыночная стоимости земельного участка должны быть приближены друг к другу. Попытаемся разобраться, от каких факторов зависят эти показатели и как они соотносятся на практике.

Виды стоимости земли

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли: нормативная стоимость (ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1), кадастровая стоимость (ст. 66 ЗК РФ) и рыночная цена земли (ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Она необходима для целей налогообложения.

Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость. Она устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Кадастровая стоимость в теории и на практике

Кадастровая стоимость земельных участков — это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть приближена к рыночной. Но на практике дело обстоит иначе.

«Кадастровая стоимость не учитывает особенностей земельных участков. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. По этой причине мы в своей работе практически не принимаем во внимание кадастровую стоимость земли. По существу, она служит лишь базой для расчета суммы земельного налога. Рыночная же стоимость земельных участков превышает кадастровую во много раз», — говорит Ирина Бочкарева, руководитель направления загородной недвижимости и земельных отношений агентства недвижимости «Восточное».

Нормативная цена

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Заинтересованные лица могут получить документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка в районных или городских комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.

Диктует рынок

Рыночная стоимость — это, по сути, наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

«Рыночная стоимость земельного участка потому так и называется, что зависит от спроса и предложения на рынке. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение земельного участка, вид и состояние недвижимости, находящейся на нем, наличие транспортной развязки, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему. Существует еще и такое понятие, как статусность земельного участка.
Например, рыночная стоимость земельного участка в коттеджном поселке будет гораздо выше, чем стоимость участков с точечной застройкой. Но, конечно, в каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка», — рассказывает Ирина Бочкарева.

Две большие разницы

Итак, рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями на практике порой весьма значительна.

Источник: http://nedv.info/index.php?article=50&arts

Теперь вы знаете о: "кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся".

• Кадастровый паспорт срочно в Московской области || - кадастровый паспорт земельного участка как получить московская область
• Где получать кадастровый паспорт на квартиру - кадастровый паспорт на квартиру как оформить
• Публичная кадастровая карта росреестра России - публичная кадастровая карта объектов недвижимости как найти по адресу
• Заявление в Росреестр на пересмотр кадастровой стоимости - как можно подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости земли
• Как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости - как посчитать налог на имущество по кадастровой стоимости
• Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной? - кадастровая и рыночная стоимость квартиры как они соотносятся
• Кадастровая стоимость дома - как узнать её и можно ли узнать стоимость жилого дома по адресу на сайте Росреестра? - как узнать кадастровую стоимость дома
• Уменьшу кадастровую стоимость земли - земельный адвокат Оноприенко Евгений Викторович - как определяется кадастровая стоимость земли
• Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру? - как узнать категорию земель по кадастровому номеру
• Как узнать кадастровую стоимость земельного участка - как узнать кадастровую